任意売却は、通常の売却と比較すると大きく異なる点が2点あります。

①   債権者（借入先の金融機関）の同意を得る必要がある。

②   債権者（同上）が売却する金額を決定する。

具体的に説明します。

通常、ご自宅を売却する際は、自分の意思だけで売却することができます。

しかし、その売却する金額より住宅ローンの残額の方が多い場合は、『①債権者（借入先の金融機関）の同意を得る必要がある。』ということになります。

また、その売却金額に関しても、住宅ローンが残ってしまうことから、『②債権者が売却する金額を決定する。』ことになるのです。金融機関は、独自のルートでその不動産の査定を行い、売却金額の提示をしてまいります。より高く売却できることは、住宅ローンの返済ができる債務者（住宅ローンを借りている人）にとっても、債権者にとっても、メリットがあると考えられています。

更に詳しく説明しましょう。

ご自宅を売却する場合、住宅ローンの残りを全額返済する必要があります。登記簿謄本に抵当権（借金）がついている不動産を買う人は誰もいないでしょう。※

※抵当権が設定されている限り、競売になる可能性があるため

通常、ご自宅の売却金額を住宅ローンの残額の返済に充てますが、売却金額が住宅ローンの残額を下回り、住宅ローンの残額が残ってしまう場合があります。

そうなれば、住宅ローンが残った分を現金で用意しなければなりません。

下記の①②③の図で解説します。

 （１）通常の売却①　：　ご自宅の売却価格 ＞ 住宅ローンの残額

　　　⇒売却費用で住宅ローンを全額返済します。

（２）通常の売却②　：　ご自宅の売却価格 ＜ 住宅ローンの残額

　　　⇒売却費用だけでは住宅ローンを全額返済できないため、

　　　　差額分を現金で用意する必要があります。

（３）任意売却　：　ご自宅の売却価格 ＜ 住宅ローンの残額

　　　⇒売却費用だけでは住宅ローンを全額返済できない、

　　　　差額分を現金で用意できないケースの場合でも、任意売却は可能です。

 ・・・・・

住宅ローンの残額の資金が用意できない場合、通常、金融機関（銀行や住宅金融支援機構）は売却を認めてくれません。しかし、このような場合でも、話し合いをした上で金融機関の同意を得ることができれば、売却することができます。これが任意売却です。

本来、住宅ローンの残額があるようなら、金融機関は、「全額払ってもらえないと売却を認めない」と主張することができます。ただ、それで競売になってしまうと、一般の方に売り出すよりも安くなる傾向があります。

競売で安くなると言うことは、金融機関の回収金額が少なくなるので、住宅ローンの残額がより多くなるのです。よって、任意（自分の意思）での売却を認めてくれるのです。

また、任意売却の後に残った住宅ローン（残債）については、話し合いをして、今後の生活状況に応じて無理なく分割して支払うことになります。

 ちなみに、この場合の任意という言葉は、強制的に売却される競売（強制競売）と比較した場合、自らの意思で売ること（任意）から、任意売却と呼ばれるのです。

＞＞任意売却に関する詳しい情報はこちら