①不動産を購入する際には、抵当権が設定されます。

まず、マイホーム等の不動産を購入する際、多くの方々は銀行など金融機関の住宅ローンを利用されます。その際、金融機関は抵当権という担保を設定します。

抵当権とは？

銀行など金融機関が、 住宅ローンなどの担保として不動産に設定する権利を抵当権と言います。

銀行などが住宅ローンなどでお金を貸した際、 他の債権者（お金を貸している人）よりも優先的に返済を受けるには、抵当権を登記する必要があります。そのため、 銀行などで住宅ローンを組んだ場合は、抵当権が設定されます。

②不動産を売却するには、抵当権を抹消する必要があります。

では、売却する場合はどうでしょうか。

住宅ローンが残っている状態でマイホーム等の不動産を売却するには、その残っている住宅ローン（残債務）をすべて返済し、借入先の金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。

不動産の売却金額が、残債務より高ければ、すべて返済できるので問題なく売却できます。

問題になってくるのは、売却金額が残債務より低い場合です。通常、足りない金額は用意する必要があるのです。

例）
売却金額／1,500万円
住宅ローンの残り（残債務）／2,000万円の場合

この場合、売却金額と住宅ローンの残りの差額は500万円です。つまり、500万円が足りない状態です。よって、500万円を現金で用意する必要があります。

さらに、諸費用として、不動産仲介手数料および登記費用などで約60万円が必要になります。
合計で約560万円の現金を別途用意する必要があるのです。

現実的に、これだけの大金をご自分で用意するのは、困難な方が多いでしょう。

仮に560万円を銀行や消費者金融から借り入れしたとしたら、次はそれを返済していかなければならないので、問題解決になっていません。

③では、どうすればいいのか？

実際、不動産の売却金額は、残っている住宅ローン（残債務）より低くくなるケースがほとんどです。

売却せずに毎月返済し続けていれば、問題にはなりませんが、その返済が難しくなりそう、または、すでに難しい状況だと・・・

「毎月の住宅ローンの返済が苦しい・・・」
「しかし、売却しようにも、残債務がすべて返せないので、売却もできない・・・。」
と、なってしまうのです。

では、どうすればいいのか？

そこで任意売却という方法があるのです。

④任意売却とは？

では、任意売却とはどういうことなのでしょうか。

任意売却とは、不動産の売却金額が、残っている住宅ローン（残債務）より低い場合でも、専門のコンサルタント等が借入先の金融機関と話し合い、その合意を得たうえで売却することです。

つまり、先の例のように、差額の500万円を用意する必要なく売却できるのです。

なぜ、そんなことができるのでしょうか？

毎月の住宅ローンの返済ができなくなった場合、その返済ができない状態が続くと、いずれ金融機関は残債務の回収方法として、不動産に対して競売を申し立てます。

競売は、一般的な市場価格と比べると、およそ5～6割と非常に低い価額で落札されることがほとんどです。任意売却と比較すると、残債務が多く残ってしまいます。

そのため、より高い金額で売却が期待できる任意売却が有効となるのです。

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