競売を取り下げ、回避、解決する方法

競売を取り下げて回避するには、次の２つの方法しかありません。

①住宅ローンの残債（住宅ローンの残りすべて）を一括で返済

②任意売却（リースバック）

①の“住宅ローンの残債を一括で返済”は、現実的には非常に困難です。そもそも一括で返済できるのであれば、競売になっていないでしょう。

そのため、多くの人が②の“任意売却”を選択します。

ほとんどの金融機関が任意売却を肯定的に認めていますが、その期限を“入札開始日の前日まで”としています。

この入札日は、競売の開始が決定してからおよそ３～４ヵ月後になります。３～４ヵ月と聞くと、比較的余裕があるように感じますが、実際には任意売却が完了するまでには下記のような手順が必要になります。

①購入希望者を募集
↓
②購入希望者からの申し込み
↓
③購入希望者が住宅ローンを組むための銀行の審査
↓
④不動産売買契約
↓
⑤決済日程の調整
↓
⑥決済（＝任意売却が完了）

というふうに、任意売却の手続きは多岐にわたります。

特に住宅ローンを組むための審査には１ヵ月近くかかることもありますので、結果的に時間的な余裕はあまりありません。

やはり、任意売却を成功させるためには、“任意売却の相談は早ければ早いほど良い”のです。特にリースバックで住み続けることをご希望の場合は、投資家の選定等の行程もありますので、早めのご相談をおすすめします。

実際に当協会にご相談に来る方の多くが、固定資産税等の滞納による“不動産の差し押さえ”がされています。

住宅ローンの返済が困難であれば、多くの人が固定資産税の支払いもできておらず、役所から差し押さえがされているケースがほとんどです。また、金融機関から競売が申し立てられると、それをきっかけに差し押さえをする役所もあります。

差し押さえは、通常の売却、任意売却に関わらず、売却するためには解除する必要があります。そのため、当協会では私たち専門相談員が役所の担当者と話し合いをします。

通常、任意売却をする場合、債権者（借入先の金融機関や保証会社）は、役所からの差し押さえを解除するための費用を一定額、売却金額の中から支払うことを認めています。そこで私たち専門相談員は、役所、債権者の両者の折り合いがつくように金額を話し合い・調整します。

ただし、折り合いをつけて無事に任意売却が完了したとしても、必ず税金の滞納額すべてを清算できるとは限りません。あくまで任意売却するために解除してもらうのです。

支払い切れなかった残額については、役所と相談のうえ、みなさん分納することを認めてもらっています。

税金は、たとえ自己破産をしたからといってチャラになることはありません。支払い切れるようしっかりとした分納計画を立てて、再スタートを切りましょう。

多くの役所は、きっちりと話し合いをすれば任意売却に理解を示してくれます。

なぜなら、任意売却をした場合、債権者（借入先の金融機関や保証会社）が売却代金から一定額を税金納付に充てることを認めてくれるからです。役所としても一定額を回収するために、差し押さえを解除して任意売却を認めるほうが得策なのは明らかなのです。

差し押さえの解除を認めないために任意売却ができず競売になってしまうと、住宅ローンの債権者のほうが回収を優先されるため、役所はまったく回収できないことがほとんどです。

つまり任意売却は、債務者・債権者・役所にとって、より良い解決方法なのです。まさに「三方よし」と言えます。

そのためにも、“時間切れ”にならないよう任意売却のご相談はお早めにしてください。